说起闽系房企，自当以“激进”著称。近些年来，闽系房企以加杠杆、高周转的方式，在行业内迅速崛起。而作为闽企当中的一股“清流”，中骏却要后知后觉，且“佛系”许多。

年中骏从福建泉州起家，在企业前30年的发展历程中，表现一直都不够突出。直到年，中骏才意识到自己的掉队，开始强调规模化发展，定下了千亿目标。

3月30日，中骏发布了年度业绩报告。全年合同销售额达到约亿元，其中包括合营公司及联营公司的合同销售金额约人民币.9亿元。这是自年首次突破百亿之后，时隔7年，最终突破千亿大关。

然而，新千亿的背后，中骏却面临着成色不足、负债较多、一线失守和产品维权等诸多显性问题，成为制约企业未来进一步发展的阻力和障碍。

01

面子上的千亿，难掩负债压力

在过去几年，千亿可以说既是房企规模化发展的一道门槛，也是一项面子工程。随着整个行业的规模提升，眼下千亿房企已达到四十余家，含金量大不如从前。

不仅如此，由于统计口径的不同，房企的合同销售额多以全口径为主，若是从克而瑞发布的年权益金额榜上来看，更为真实的千亿房企数量仅为26家。中骏集团则以约.7亿元排名第45位，处于所谓“小而美”的水平。

回首四年前，而立之年的中骏在黄朝阳的带领下，开启了规模化发展的新征程。年，中骏全年销售额约.47亿元，随后三年通过一系列高周转拿地、激进扩张的方式推进，从而实现了跨过亿直击千亿的既定目标。

但与此同时，中骏的净利润和债务表现却不容乐观。一方面，中骏在业绩表现上“增收不增利”，年营业收入同比增长52.4%，而归母净利润同比仅增长8.1%。毛利率则由年的34.6%下降至年的约27.6%，年继续下降至约24.1%，从股价上看，近三年中骏集团控股（HK）始终保持在2～4.6港元之间波动，表现平平。

另一方面，由于近几年激进扩张带来的债务高企问题，也一直受到媒体和业内的诟病。我们用近两年的数据作为参考：

年底，总负债为.96亿，负债较上一年增加50%。其中，流动负债为.49亿，较上一年.26亿增加57%。

年底，总负债为.62亿，负债较上一年增加10%。其中，流动负债为.53亿，较上一年.49亿增加11%。

由此看出，年中骏的债务水平极速升高，年负债虽仍增加，但增幅有所放缓。业绩发布会上，中骏强调自身“三道红线”全部达标，其中踢出预收款项后的资产负债率为68.7%，勉强低于70%的达线要求。若是后续的高周转扩张，导致债务水平继续抬升，稍有不慎仍存在一定的政策风险，同时也有媒体对于中骏规模扩张下债务降低产生疑问。

02

下沉三四线，主动or被动？

与大多规模房企的战略方向有所不同，中骏尽管年初将总部迁址上海，但近些年却失守一线，选择将二三四线城市作为主战场，开启了“逆城市化”道路。

年，中骏集团连同其合营公司及联营公司共超过个项目处于在售状态，分布在54个城市，集中在二、三及四线城市。在去年新推的37个项目中，仅有3个位于北京、上海两市，其它多以三四线为主。

而北京、上海仅有的3个项目，销售业绩上，也表现平平。以北京的中骏云景台为例，年底中骏以42亿底价摘得房山官道限竞房地块，建面38万平，限价元/平。除住宅外，还含平幼儿园、2.5万平F2用地及4.3万平F3用地，若剔除配建及收益较慢的F3用地，折合楼面价约1.4万元/平。

面对周边已是现房的旭辉城、金樾和著，以及后来者恒大御峰，在市场上都以“产品为王”之时，中骏打出了降价牌——转年9月以2.8万元/平均价开盘。

不过，产品上的乏善可陈和位置偏远，让中骏“降价卖房”的路也走的并不顺利。据CRIC克而瑞北京数据库显示，当前中骏云景台共取证套，截至4月7日共网签套，6个月去化34%。照此速度推算，中骏云景台消化套房源，还需2年零7个月。现金流回正，也要一年以后。

此外，与快打快销的小社区不同，官道板块交通、产业、配套都相对匮乏，难以支撑大盘运营“低开高走”的涨价预期。若以2.8万元/平擦成本线的价格长期扛盘，无疑会加大该项目的资金占用成本。而这些成本会从哪里来，可能需要买房人多加留意。

毕竟中骏是有过“前科”的。年，中骏以元/平楼面价竞得昌平百善三角地地块，打造共有产权项目中骏四季家园，售价1.8万元/平，交付时便质量问题被北京市住建委进行处罚。

值得一提的是，即便如此“促销”，中骏集团也失守京户两地。年京沪一线占合同销售金额的百分比为41%，年这一占比仅为9.2%，业绩占比大幅度下滑。另外，年中骏在一线城市占确认物业销售收入的百分比为7.9%，三四线占比则高达69.7%。

究其原因，中骏的“不进击”制约了其在一线的拿地策略，从而错过了房地产的黄金时代。当激进的闽系房企在一线攻城略地之时，中骏表现“佛系”，后知后觉，直到年才开始加大拿地力度，而此时整个行业正在进入“房住不炒”时代，一线的拿地成本和土地稀缺性已经让不少中小房企望尘莫及，中骏自然也是其中之一。

近些年来，中骏坚持以地产开发为主体、新零售购物中心和长租公寓为两翼的“一体两翼”核心业务发展模式，其多元化发展仍是围绕地产板块展开，仅部分涉及了商办和租赁业务，在业务拓展和多元发展上也显得较为保守。

众所周知，商业办公和长租公寓属于前期投入大、回报周期较长的业务板块，十分考验企业的现金流和资金周转能力，按照中骏的计划，年将在国内布局个购物中心。相对应的，中骏的债务和现金压力在未来可能将会更加突出。另外，从目前新进城市布局来看，未来这些新建的购物中心大概率也将位于三四线城市。

当下，围绕长三角、粤港澳、川渝等的都市圈一体化进程正在加快，失守核心一二线城市，继而怀抱三四线的做法，似乎有违城市发展规律和规模房企的常规操作。

03

要规模，不要质量？

由于短期内对规模提升有着过分追求，近些年来，中骏旗下的项目频繁被各地政府及媒体点名，部分项目或系违规违建，或系虚假宣传，引发舆论声讨。

年1月，河南宜阳县的中骏雍景湾楼盘因涉嫌违规宣传售房被《中国消费者》杂志社点名。

年初，“中骏天誉”业主举报上海中骏天誉家苑所谓的赠送面积系“违法建筑”。

年6月，上海中骏天誉“违建门”处罚结果出炉，业主获赔全款，违建开始拆除。

年8月1日，位于江西南昌象湖新城的中骏雍景湾发生塌陷。

年10月，苏州中骏天荟项目未批先建，被苏州市住房和城乡建设局发布行政处罚公示，责令改正，并罚款50万元。

年12月，济南市长清区中骏雍景府项目12号楼在未办理预售许可的情况下，收取部分购房者认筹款，被济南市住房和城乡建设局责令整改并全市通报。

事实上，近些年房企维权事件频发，并非仅就中骏一家。在限价政策和土地成本压力下，为了实现高周转和现金回笼，企业在房屋质量上把控不严，成了业界普遍的担忧。

从企业外宣上看，中骏是一家标榜“幸福”的企业。黄朝阳在年新年贺词中说道：“引领美好生活是我们的愿景。”、“客户导向是我们的KPI。是我们工作的目标与方向。”

然而，在梦想和现实之间，中骏还有一段不少的距离。